Johor telah memantapkan posisinya sebagai pasar residensial terbesar kedua di Malaysia pada 2025, baik berdasarkan volume transaksi maupun nilai transaksi, menurut JLL.

JOHOR, MALAYSIA ? Media OutReach Newswire ? 31 Juli 2026 ?  Mulai 1 Januari 2026, pembeli asing properti residensial di Malaysia dikenakan tarif bea meterai tetap sebesar 8% atas pengalihan hak milik, menggantikan tarif tetap 4% sebelumnya. Sementara itu, remisi bea meterai terpisah tetap berlaku di dalam Zona Keuangan Khusus Forest City (SFZ), dengan ketentuan kelayakan yang telah ditentukan. Forest City telah menerbitkan panduan verifikasi properti bagi calon pembeli asing, yang memberikan gambaran rinci mengenai kerangka kepemilikan, persyaratan pembeli asing, dan perlakuan pajak yang berlaku untuk akuisisi properti di dalam Forest City di Johor.

Forest City adalah pengembangan terencana di Iskandar Puteri, Johor, dengan banyak unit perumahan yang dipegang dengan hak milik bebas (freehold). Pembeli asing dapat membeli properti residensial di Forest City dengan tunduk pada aturan kepemilikan asing Malaysia. Di bawah kerangka Zona Keuangan Khusus Forest City, pembeli perorangan yang memenuhi syarat yang membeli unit residensial atau komersial jadi langsung dari pengembang dapat menerima remisi bea meterai 50% atas instrumen pengalihan dan perjanjian pinjaman atau pembiayaan. Untuk memenuhi syarat, perjanjian jual beli (SPA) harus ditandatangani antara 1 September 2024 dan 31 Desember 2034, dan konstruksi harus telah selesai sebelum 1 September 2024.

Kepemilikan Asing dan Struktur Hak Milik di Forest City

Pembeli asing diizinkan untuk membeli unit residensial di Forest City, asalkan transaksi tersebut memenuhi aturan kepemilikan asing Malaysia yang berlaku, termasuk persetujuan otoritas negara bagian yang diperlukan untuk akuisisi tersebut.

Pembeli asing harus membedakan antara aturan harga pembelian minimum umum tingkat negara bagian Malaysia dan jalur yang terkait dengan Forest City SFZ, karena ambang batas yang berlaku dapat bergantung pada maksud pembelian dan jalur residensi pembeli. Ambang batas minimum umum Johor untuk akuisisi residensial asing umumnya ditetapkan sebesar RM1 juta. Jalur terkait Forest City SFZ MM2H umumnya dimulai dari RM500.000 untuk pembelian yang memenuhi syarat dari pengembang, tetapi pembeli harus mengonfirmasi ambang batas, waktu, dan persyaratan sumber pembelian saat ini dengan agen Malaysia My Second Home (MM2H) berlisensi dan pengacara konveyansing Malaysia.

Mayoritas unit residensial di Forest City dipegang dengan hak milik bebas (freehold), yang berarti hak milik tersebut tidak tunduk pada periode kedaluwarsa sewa tetap. Setelah melakukan pencarian hak atas tanah, pengacara pembeli akan memperoleh dokumen hak milik, yang dengan jelas menunjukkan jenis hak milik, apakah freehold atau leasehold. Materi pemasaran, deskripsi proyek, dan ringkasan pembeli tidak boleh dianggap sebagai pengganti verifikasi hak milik.

Remisi Bea Meterai Forest City SFZ

Di dalam Forest City SFZ, pembeli perorangan yang memenuhi syarat yang membeli unit residensial atau komersial jadi langsung dari pengembang dapat mengklaim remisi 50% atas bea meterai yang terutang pada instrumen pengalihan dan pada instrumen perjanjian pinjaman atau pembiayaan.

Remisi ini tunduk pada kondisi kelayakan yang telah diundangkan, termasuk jenis pembeli, sumber pembelian, periode pelaksanaan SPA, dan tanggal penyelesaian konstruksi. Transaksi sub-penjualan dan penjualan kembali tidak termasuk dalam lingkup remisi pembeli perorangan ini. Pembeli korporasi harus menilai setiap perlakuan SFZ yang berlaku secara terpisah berdasarkan perintah remisi yang relevan dan nasihat pajak profesional.

Secara praktis, remisi ini dapat mengurangi dua biaya transaksi utama: bea meterai atas pengalihan properti dan bea meterai atas perjanjian pinjaman atau pembiayaan. Penghematan aktual akan bergantung pada harga properti, jumlah pembiayaan, kategori pembeli, dan tarif bea meterai yang berlaku. EY Malaysia dan Lexology memberikan rincian tambahan dari perspektif pihak ketiga.

Remisi Bea Meterai Forest City SFZ vs Aturan Standar untuk Pembeli Asing:

Elemen
Remisi Bea Meterai Forest City SFZ
Aturan Bea Meterai Standar untuk Pembeli Asing (mulai 1 Jan 2026)

Bea meterai atas pengalihan
Remisi 50% berdasarkan perintah yang diundangkan
Tetap 8% untuk properti residensial

Bea meterai atas pinjaman/pembiayaan
Remisi 50% berdasarkan perintah yang diundangkan
0,5% dari jumlah pinjaman, standar

Periode pelaksanaan SPA
1 Sep 2024 ? 31 Des 2034
Tidak ada tanggal kedaluwarsa yang ditentukan

Penyelesaian konstruksi yang disyaratkan
Sebelum 1 Sep 2024
Tidak berlaku

Jenis pembeli yang memenuhi syarat
Hanya pembeli perorangan
Berlaku untuk semua pembeli, tunduk pada aturan yang relevan

Sumber pembelian yang memenuhi syarat
Hanya pembelian langsung dari pengembang
Pembelian dari pengembang atau transaksi sub-penjualan

Apa yang Ditambahkan Forest City SFZ di Luar Bea Meterai

Forest City SFZ menawarkan manfaat di luar remisi bea meterai yang dijelaskan di atas. Bagi pembeli properti, penetapan ini memberikan tiga pertimbangan utama: remisi bea meterai 50% untuk pembelian langsung yang memenuhi syarat, jalur MM2H tingkat SFZ bagi pembeli yang memenuhi syarat yang membeli properti Forest City bernilai RM500.000 atau lebih, dan dukungan kebijakan yang lebih luas terkait peran Forest City dalam strategi pertumbuhan lintas batas Johor.

Meskipun SFZ MM2H mengharuskan pelamar untuk membeli properti di Forest City, mereka tidak diwajibkan untuk tinggal di dalamnya. Pemegang yang disetujui dapat menyewakan properti tersebut dan bebas tinggal di mana saja di Malaysia, termasuk Kuala Lumpur, Penang, dan kota-kota lainnya. Dengan kata lain, SFZ MM2H tidak hanya menawarkan jalur yang mudah menuju residensi jangka panjang tetapi juga memberikan fleksibilitas yang cukup besar kepada pemegangnya dalam hal tempat tinggal. Bahkan tanpa residensi jangka panjang di Johor, SFZ MM2H dapat menawarkan jalur menuju residensi jangka panjang yang relatif lebih mudah diakses, dengan tunduk pada persyaratan kelayakan yang berlaku, dengan persyaratan masuk yang lebih rendah dan proses persetujuan yang lebih jelas, menyeimbangkan keterjangkauan, stabilitas kebijakan, dan kedekatan dengan Singapura.

Di bawah kerangka Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ), konsultasi dan komitmen kebijakan berubah menjadi proyek-proyek yang disetujui, investasi, dan peluang kerja, sementara langkah-langkah fasilitasi lintas batas terus ditingkatkan, mendukung mobilitas lintas batas yang lebih besar antara Johor dan Singapura. Forest City sendiri telah membangun ekosistem fasilitas yang komprehensif, menggabungkan kenyamanan sehari-hari, keamanan tempat tinggal, dan konektivitas internasional. Penduduk dapat mencapai Singapura melalui Second Link, dan Forest City hanya berjarak sekitar dua kilometer dari Singapura di seberang Selat Johor. Sistem Transit Cepat Johor-Singapura (RTS Link) yang akan datang diharapkan semakin meningkatkan konektivitas lintas batas setelah layanan penumpang dimulai.

Kawasan ini adalah rumah bagi penduduk dari lebih dari 20 negara, membentuk komunitas internasional yang beragam. Forest City memiliki sekolah internasional dan akses mudah ke berbagai fasilitas kesehatan, menjadikannya ideal untuk tempat tinggal keluarga jangka panjang. Bahkan bagi mereka yang tidak tinggal jangka panjang, perencanaan komprehensif Forest City, manajemen properti 24 jam, dan sistem keamanan khusus memastikan aset pemilik terlindungi dengan baik. Selain itu, dua lapangan golf tingkat kejuaraan dan fasilitas tepi laut menawarkan pilihan rekreasi berkualitas tinggi.

Fasilitas-fasilitas ini, dikombinasikan dengan status residensi MM2H, menghadirkan solusi yang layak yang menyeimbangkan kualitas hidup dan perencanaan residensi. Yang lebih penting, distrik keuangan ini dengan cepat berkembang menjadi pusat keuangan dan ekonomi digital terkemuka, setelah menarik 260 pertanyaan investasi dan berada di jalur untuk melampaui target investasi RM2 miliar tahun ini, karena lembaga keuangan dan bisnis secara bertahap hadir di sana. Pada saat yang sama, Forest City telah memperoleh Status Digital Malaysia dan status pulau bebas bea, berkontribusi pada pertumbuhan berkelanjutan populasi penduduk dan pasar konsumennya. Kebijakan-kebijakan dan peningkatan infrastruktur ini secara signifikan memperkuat daya tarik Forest City dan konektivitas lintas batasnya. Secara khusus, aktivitas ekonomi dan pertumbuhan populasi yang didukung oleh insentif pajak SFZ, pengelompokan industri, Status Digital, dan kebijakan pulau bebas bea memberikan dukungan struktural yang kuat bagi nilai jangka panjang propertinya.

Pertimbangan Utama Sebelum Menandatangani SPA pada Tahun 2026

Hak milik dan status kepemilikan: Konfirmasikan jenis hak milik dan status kepemilikan unit yang dipilih melalui pencarian hak atas tanah terkini yang dilakukan oleh pengacara konveyansing Malaysia.

• - Remisi bea meterai SFZ: Tinjau kelayakan untuk remisi 50%, termasuk jenis pembeli, sumber pembelian, periode pelaksanaan SPA, dan tanggal penyelesaian unit.
• - Ambang batas pembeli asing: Konfirmasikan harga pembelian minimum yang berlaku, termasuk apakah ambang batas umum Johor atau jalur terkait Forest City SFZ MM2H yang berlaku.
• - Perlakuan bea meterai: Minta rincian tertulis mengenai bea meterai atas pengalihan properti dan perjanjian pinjaman atau pembiayaan, sebelum dan sesudah remisi SFZ.
• - Keterkaitan MM2H, jika berlaku: Jika pembelian terkait dengan aplikasi SFZ MM2H, konfirmasikan persyaratan deposit, usia, masa tinggal minimum, dan waktu pembelian properti saat ini dengan agen MM2H berlisensi.

Apakah Forest City Layak Dibeli pada Tahun 2026' Tiga Profil Pembeli

Properti Forest City dapat melayani tujuan yang berbeda bagi pemilik rumah lintas batas, pelamar MM2H, dan investor institusional atau korporasi.

• - Pembeli asing berbasis di Singapura: Bagi pembeli yang mencari basis lintas batas dengan hak milik bebas, remisi bea meterai SFZ relevan jika unit memenuhi syarat. Bersamaan dengan RTS Link yang akan datang, aksesibilitas lintas batas Forest City diharapkan semakin meningkat.
• - Pembeli jalur MM2H: Bagi pembeli yang menggunakan jalur Forest City SFZ MM2H, titik masuk RM500.000 untuk pembelian dari pengembang yang memenuhi syarat merupakan pertimbangan utama. Persyaratan pembelian properti adalah bagian dari jalur ini, dan pembeli harus mengonfirmasi tenggat waktu pembelian 90 hari setelah persetujuan yang berlaku dengan agen MM2H berlisensi.
• - Investor institusional dan terkait bisnis: Insentif SFZ terutama dirancang untuk lembaga keuangan, family office, operator fintech, dan aktivitas bisnis terkait. Untuk segmen ini, pertimbangan investasi residensial harus dinilai bersama dengan aktivitas ekonomi terkait SFZ yang lebih luas, termasuk aktivitas family office, potensi masuknya profesional terampil, dan permintaan terkait JSSEZ.

Apa yang Harus Dikonfirmasi Secara Terpisah oleh Pembeli

Panduan ini tidak memberikan kutipan harga tetap, menjamin hasil sewa, atau memproyeksikan apresiasi modal di masa depan, karena semua ini bergantung pada jenis unit, fase peluncuran, asumsi kekosongan, persyaratan pembiayaan, dan kondisi pasar.

Calon pembeli harus mengonfirmasi harga terkini dengan daftar pasar terbaru dan harga saat ini yang disediakan oleh galeri penjualan pengembang. Mereka juga harus memverifikasi aturan pembeli asing, status kepemilikan tingkat unit, dan prosedur hak milik dengan pengacara konveyansing Malaysia. Pencarian hak atas tanah terkini dapat membantu mengonfirmasi pemilik terdaftar, status kepemilikan, beban, dan rincian hukum lainnya dari unit yang dipilih sebelum pembeli menandatangani SPA atau membuat deposit.

Pembiayaan juga harus dinilai secara terpisah dengan bank Malaysia atau pialang hipotek, karena rasio pinjaman terhadap nilai, suku bunga, dan kondisi persetujuan pembeli asing bervariasi berdasarkan profil peminjam dan pemberi pinjaman. Gambaran investasi Forest City menyediakan konteks yang lebih luas, tetapi harga spesifik transaksi, pembiayaan, status hak milik, dan asumsi hasil harus diverifikasi secara independen.

Kesimpulan

Meskipun tidak ada panduan properti yang dapat menggantikan nasihat dari pengacara konveyansing Malaysia, penasihat pajak, atau konsultan properti berlisensi, proposisi Forest City 2026 kini didukung oleh titik referensi yang lebih jelas: verifikasi hak milik tingkat unit, remisi bea meterai SFZ 50% yang telah diundangkan, dan penyeberangan kereta api Johor Bahru?Singapura selama lima menit yang diharapkan dari RTS Link setelah layanan penumpang dimulai.

Dengan jendela remisi SFZ yang berlangsung hingga 31 Desember 2034, tahun 2026 tidak boleh dilihat sebagai tenggat waktu, melainkan sebagai waktu yang tepat untuk melakukan uji tuntas yang cermat. Pembeli harus menilai kelayakan tingkat unit, biaya transaksi, dan tujuan jangka panjang dengan dukungan profesional yang tepat. Pertimbangan utama bagi pembeli properti Forest City pada tahun 2026 adalah bahwa kerangka hukum dan pajak untuk transaksi yang memenuhi syarat kini cukup terdefinisi untuk memungkinkan verifikasi terperinci sebelum SPA ditandatangani.

Tentang Zona Keuangan Khusus Forest City

Terletak di Iskandar Puteri, Johor, Zona Keuangan Khusus Forest City (FCSFZ) adalah zona keuangan khusus pertama yang ditetapkan di Malaysia dan merupakan komponen jasa keuangan utama dari Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura. Zona ini diposisikan untuk menarik lembaga keuangan, perusahaan multinasional, individu dengan kekayaan bersih tinggi, dan bisnis yang beroperasi di bidang manajemen kekayaan, teknologi finansial, dan layanan bisnis global.

Kerangka insentifnya mencakup tarif pajak penghasilan 0% untuk Kendaraan Kantor Keluarga Tunggal yang memenuhi syarat hingga 20 tahun, tarif pajak perusahaan preferensial 5% untuk aktivitas memenuhi syarat yang disetujui, dan tarif pajak penghasilan pribadi khusus 15% untuk pekerja berpengetahuan yang memenuhi syarat, dengan tunduk pada persyaratan yang berlaku, persetujuan regulator, dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Forest City juga memiliki status pulau bebas bea, yang semakin memperkuat daya tariknya sebagai tujuan investasi, bisnis, dan manajemen kekayaan regional di dekat Singapura.